对龙头开发商来说,眼下的并购不但可以扩大公司规模,或者获得一个上市融资的新平台,还有机会在斥资金额不多的情况下,借助企业本身的背景、财务、资源,改善目标公司的负债比例、融资成本、周转速度,进而提升目标公司在资本市场上的价值。在这一方面,绿地收购盛高的案例值得借鉴。
2013年5月,盛高置地(绿地香港前身)与绿地集团签署相关协议,绿地将通过其在香港注册的全资子公司以总共约30亿港元的代价认购盛高置地增发的普通股及无投票权可换股优先股,交易完成后,绿地控股将持有盛高置地扩大股本后60%的股份。
绿地香港(00337,HK)首席财务官游德锋透露,自盛高置地被绿地收购以来,无论是信用评级、土地资源,还是人力资源等方面均比一年前有了很大提高。在没有大规模注入资产的情况下,绿地香港的销售业绩取得大幅提升,周转速度也有所加快,财务结构更加合理,融资成本更是大幅下降。
《每日经济新闻》记者注意到,10月15日绿地香港股价已经达到2.98港元,而一年前绿地进入时的成本为每股1.9港元,由此看来,绿地本次收购已获得非常可观的账面收益。
绿地香港融资成本大幅下降
绿地香港最新公告显示,截至2014年前9月,连同其子公司及其集团,累计合同销售金额约人民币90.08亿元,按年增加65.26亿元或2.6倍,累计合同销售面积约122.11万平方米,按年增加98.26万平方米,平均售价为7377元/平方米。绿地香港今年的销售目标为120亿元,而前三季度已完成全年目标的75.07%。
在销售业绩大幅提升的背后,绿地的融资成本也有所下降。
“自去年8月以来,绿地香港进行了三次较大规模的发债融资。三大评级机构都对其维持 投资级 评级,使得绿地香港的债务水平和融资成本有较大改善,公司2013年末的融资成本是8.18%(年化),到2014年中已降为5.17%。”游德锋向《每日经济新闻》记者透露,香港的投资机构正是看中了绿地集团的背景,才使得绿地香港在被绿地正式控股的一年内融资成本大幅下降。
绿地香港的销售业绩大增和融资成本大降,让众多房地产人士感到意外。此前,业界对绿地收购盛高的看法是,绿地将借助于盛高的壳资源在香港市场融资,当时,很多人仅将盛高视为绿地的一个融资平台,而从未想过,借用绿地的背景,盛高自身也可以迅速盘活,并实现业绩、融资成本、人才及土地资源的多项改善,最终成为一家具有较强盈利能力的优质企业。
据绿地香港方面透露,绿地香港未来购入的新的土地储备,会以绿地集团的名义去和地方政府协商,然后再由绿地香港来购买。这样可以获得相对优质的土地。
以去年12月11日,绿地香港旗下TrueThriveInvestmentLimited(信鑫投资有限公司)以底价59.5亿元竞得黄浦区五里桥街道99街坊2/2宗地块为例,虽然位于上海内环内的核心区域,折合楼板价却仅24236元/平方米,与当年出让的部分中外环区域的地块楼板价接近。而这类地块以往是盛高置地这样的中小型民营上市公司很难获得的。
意在提升规模巩固市场地位
事实上,在房地产行业,龙头房企利用自己在业界的影响力、规模实力、人力资源、品牌溢价等迅速改善收购标的的财务数据,进而提升公司收益的案例,不止绿地一家。
九龙仓当年收购绿城约24%股权之后,也曾给绿城带来负债率和融资成本双降的良好效应,特别是绿城融资成本较一年前大幅度下降,进而推升其股价。九龙仓也因此获得了非常可观的收益,其所持有的4.9亿股绿城新股的认购价仅5.2港元,但目前绿城的股价基本维持在7~8港元。
不过,行业研究人士指出,目前很少会有龙头房企为了资本收益主动收购其他上市房企。
第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可认为,中国房地产市场正进入去产能时期。在这一时期,龙头房企收购其他房企是很正常的,但开发商更多考虑的是,通过收购其他企业扩大自己的规模,强化自己的领先地位,而不只看中标的公司在资本市场的价值提升空间。
亿翰智库房地产研究中心副主任张化东表示,如果仅考虑资本市场的投资收益,那么目前港股市场的房企并购价值都不高。原因在于,目前港股投资者青睐的题材,是房地产企业的转型,如花样年的社区020业务收益率。与之相比,地产企业间的并购题材尚难以得到投资者追捧。
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