调控中的温州楼市：楼市纠纷为什么突然多起来？ （苍南房产网 www.lgfdcw.com)

时代商务律师事务所副主任周春波平时以代理企业经济官司为主，自今年10月27日以来，他开始密切关注标的额普遍不高的房屋买卖合同纠纷案件，希望有先行的判例能为其事务所代理的一起房屋买卖合同纠纷案起参照作用。

10月27日，瓯海区法院开庭审理了一起房屋买卖合同纠纷案，这起案件的被告代理人是周春波的同事，而近两个月前的8月31日，该案件在鹿城区法院开庭时，周春波就是这起案件的被告代理人。

50万元的定金该不该退还？

“这次开庭，我们将应诉重点作了改变，集中在定金性质上。”周春波透露，此前鹿城区法院开庭审理该案件时，他将应诉重点集中在合同中的“不可抗拒因素”的认定上——从合同签订时间来看，今年4月17日国家针对房价上涨出台的宏观调控政策不能认定为合同中的“不可抗拒因素”。由于双方签订的合同中未对“不可抗拒因素”有具体约定，鹿城区法院未对该案作出判决，而是将其转移到了案件涉及房子辖区所在的瓯海区法院重新审理。

“我们的协议都在国家调控出台之前签订的，明显是买方违约在先。”这起官司的被告、房屋卖方杜志华在8月31日的庭审中这样陈述。杜志华原计划将手头的房子卖掉，然后在香港买一套房子，结果付了香港房子的定金之后，所卖房子的买方未及时支付390万元房款，致使他只能卖掉奔驰车筹款。

让杜志华走上法庭的这套房子，位于市区的同人欣园12幢，是他去年12月份通过“摇号”获得的期房，并且向房开公司交纳了首付款200万元。今年初，做房产中介的朋友告知杜志华，有人愿意在房开公司原价(购房合同上价格)的基础上外加190万元买这套房子。

今年4月13日，杜志华与买方金长华签订了一份房屋买卖定金协议(格式合同)。同时，金长华向杜志华支付了定金50万元，并约定5月13日付清合同内规定的相应款项390万元。

不料，今年4月17日，国家为遏制房价过快上涨，出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，各地银行规定暂时终止三套房以上(含三套房)的按揭贷款业务。

到了合同规定的付款期限5月13日，金长华未及时向杜志华支付相应款项。金长华认为，国家出台第三套房按揭贷款限制措施，双方应按合同中“不可抗拒因素”条款，终止履行合同，并且杜志华应退还其50万元定金。

而杜志华认为，双方签订的房屋买卖定金协议是在国家出台调控政策之前，金长华不履行合同，所支付的50万元定金应不予以返还。

今年5月底，金长华将杜志华告上法庭，要求解除双方的房屋买卖定金协议及全额返还定金。

骤升的房屋买卖纠纷

杜志华与金长华的房产纠纷只是温州众多房屋买卖合同纠纷中的一起。“今年4月中旬国家针对房价的调控政策出台之后，温州的房屋买卖纠纷在迅速增长，我们事务所就代理了多起这样的案件。”周春波透露。

21世纪不动产、平安易居等温州知名房产中介同样透露了这个信息。“据我估算，自5月份以来，我们公司的房屋买卖合同纠纷增加了25%左右。”21世纪不动产温州区域分部总经理方海彬透露，近期该公司的房屋买卖合同纠纷中，6成是10月份的限购令政策出台后产生的，但上法院打官司的目前仅一个。

据了解，除限购令外，房产纠纷增多的一个重要原因是去年10月1日后温州市区商品房评估价格大幅上调，如新城区域的商品房评估价由原来的9500元/平方米上调到2万元左右/平方米，导致相应的税费大幅增加，进而产生买卖合同纠纷。“这样的纠纷，大部分通过我们中介协调就解决了。”方海彬表示。

在21世纪不动产、平安易居等房产中介所产生的纠纷最终很少诉之法院，主要是因为这些大型房产中介在房屋买卖双方签订格式化合同时，往往会具体细化一些不可抗拒因素。相关人士指出，提起诉讼的房屋买卖纠纷大多产生于中小型房产中介，这主要是因为除非房屋买卖双方提出相关意见，否则这些中小型中介不会在格式化合同上增加额外条款。

来自我市多家法院的数据显示，今年房屋买卖合同纠纷飙升，尤其是4月中旬国家出台限制三套房按揭贷款的政策后，升势尤为明显。今年1月至11月，鹿城、瓯海、龙湾、瑞安等四个法院立案的房屋买卖合同纠纷分别为220件、12件、27件及136件，均高于去年同期，其中鹿城法院、瓯海法院受理案件分别增至去年同期的155%和400%。

四个法院的数据还显示，房屋买卖合同纠纷大部分发生于今年5月份之后。如瓯海区法院今年立案的12件房屋买卖合同纠纷案件中，9件是5~11月立案的。

“相对国家针对房价的调控政策，房屋买卖合同纠纷的产生有个滞后期。”上述法院的相关人士表示。据了解，今年4月份国家出台限制三套按揭贷款的措施后，房屋买卖合同纠纷诉之法院基本上在六七月份。

陡增的房屋买卖合同纠纷，让部分法院的民事法庭法官工作量大增。“民事法庭的法官最近很忙，双休日都在加班。”鹿城区法院相关人士婉拒了记者的采访要求。来自鹿城区法院的数据显示，今年5月至10月，该法院审结房屋买卖合同纠纷案件105起，是去年同期的近一倍。

都是楼花惹的祸

记者调查的鹿城、瓯海、龙湾、瑞安四家法院，其辖区是温州房产炒作最为活跃的区域，其中鹿城区法院的房屋买卖合同纠纷最多，当地商品房买卖也最为活跃。

相关法院人士指出，以往的房屋买卖合同纠纷，大部分是由于房价过快上涨，卖方违约不卖，买方起诉的较多。今年则不同，国家针对房价过快上涨而陆续出台政策后，买方违约而导致的纠纷日渐增加。瑞安市人民法院10月中旬就受理了一起房屋买卖合同纠纷，起因是限购措施出台后，买方无法办按揭贷款，最终双方闹上了法庭。

尽管，来自法院的数据无法显示这些房屋买卖合同纠纷的全面信息，但是，法院、房产中介等方面人士分析，不少房屋买卖合同纠纷涉及期房，也就是像杜志华与金长华这样的期房买卖合同纠纷。

期房在业界被称之为“楼花”――在房屋未获得产权证时，炒房客就开始通过外加货币的形式，对所认领房屋进行私下交易。据记者了解，包括京都城、同人欣园、铂金府邸在内的新开发中高档楼盘，充斥着大量的楼花投资者，楼盘房价也因此一路飙升。

“对方违约不买我的房子，主要就是怕‘调控政策’，预期到时房价会跌，不敢再接手炒作。”杜志华分析。来自21世纪不动产、平安易居等房产中介的信息显示，国家于10月份再次出台限购令等房价调控措施后，房屋的交易量骤降，其中不少炒“楼花”的炒房客开始暂时收手。“我们的交易量下降了43%。”方海彬透露。

来自中介的信息还显示，今年，房屋买卖合同纠纷的大幅增加，还有一个原因是由于买卖双方在定金收取上也发生了很大变化。往年买方支付给卖方的定金普遍在10万元至30万元，而今年温州的房价经历一轮暴涨后，房屋单价劲升，市区的新房每平方米均价早超2万元，房屋买卖定金为五六十万元的非常常见。“以往，一二十万元的定金，对于专业炒房的人来说，违约后即使要不回或双倍返还定金，也就会算了，因为在新交易中可能会赚到更多的钱，而现在有国家调控政策后，房价能否上涨变得不确定，再加以定金不菲，炒房客们也开始在意定金了。”有房产中介的人士指出。

周春波表示，法律规定定金不能超过房屋总价的20%，多余部分只能算为房款，一旦发生违约，不是按所付金额赔偿。按目前大部分炒房客喜欢的楼盘价位看，五六十万元的定金一般不会超过房价的20%。

在周春波看来，今年房屋买卖合同纠纷快速上升，还有一个重要原因是，温州人在房屋买卖上法律意识不强，大多数人签订的房屋买卖合同就是按格式合同，其实格式合同还有许多不完善之处。再者，其中不少人本身就是炒房者，转手较为频繁。“要想降低房屋买卖合同纠纷的发生风险，最好在签合同之前找个懂法律的人士参谋。”周春波建议。据了解，找律师拟一份房屋买卖合同，费用一般需几千元。记者 郑俊杰 （苍南房产网  www.lgfdcw.com)

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