威海的蓝天、白云、大海是发展旅游地产的自然优势。
一座座高楼在海滨拔地而起。
文/本报记者 王帅 片/本报记者 侯书楠
愈来愈严的房产政策让房产商采取产业转型、产品转型、融资转型等多业态战略规避风险，但旅游地产、养老地产、养生地产等转型形式在威海已不陌生。为满足现代社会多元化、全方位需求，谁抢占房地产开发和发展新潮流的制高点，谁就可以掘取新一桶金。结合自身优势，威海房产有什么新发展？怎样多角度发展？怎样跳出房产做房产？
摆脱同质化，追求高品质
在华夏山海城售楼处，刘先生看中一套房子，并一直向工作人员咨询交通、购物、休闲、教育等情况。原来刘先生的朋友曾在河北买下供旅游居住的房子，但后来却直呼不方便，“房子周围没什么人，买个卫生纸都得开车去”。刘先生说，一定要选择生活便捷的地方。
对此山东大学威海分校商学院市场营销系主任许先分析认为，目前人们购房时对景色、环境有要求外，更看重自身生活便利程度。他们对正常生活有更高要求，将购物、就医等日常问题纳入考虑。
华夏山海城销售总监张杨介绍，旅游地产范围很广，涵盖山水、海景、高尔夫、温泉、休闲度假等。他认为，鉴于威海自然优势，威海地产都可以被称为旅游地产。由于所占资源不同，每个项目侧重点也不同。他介绍，华夏山海城打造的是一种复合型旅游地产，拥有山水、景区、游乐场资源，而其他地产项目可能只占其中一项或两项。
张杨认为，旅游地产特色是集休闲、娱乐、生态环境、配套设施于一体，满足吃、住、行等在空气质量高的环境里便捷生活才是“王道”。目前威海旅游地产项目做得不错，但“同质化太严重”，房子无论在外观设计还是内在建设，都没有自己特色，仅在地段、价格、景色上有差异。在蓝色经济区和城际铁路发展的机会下，与日、韩隔海相望的地理优势需要威海旅游地产摆脱同质化、走向国际化。
“高品质旅游地产是大势所趋”，张杨介绍，品质包括外观和内在，即楼房设计和物业管理、配套服务。据了解，威海房产开发企业较多，全省3000多家，威海房企300多家，而其中90%都是本地开发商。张杨说，省外知名大房企未进驻威海是本地楼房品质上不去的原因之一，优秀房企进驻威海，会带来新鲜活力，带动威海地产发展。他认为，外观设计要有特色，但最终要取决于内在，即提升物业管理水平和配套设施建设。
针对旅游地产，富城房地产开发有限公司总经理于富波认为，出售产权的形式便于开发商减少资金压力，但房价会限制部分人的购买力。他认为，可以多发展租赁型旅游房产形式，如离开威海时，开发商统一回收住房，并联系房客，帮业主出租。
对此，许先也很认同，“不能让房子闲下来。”
打造专属老人的社区
来自东北的张先生已在威海定居近20年，由于想把在老家居住的父母接过来，，他打算在威海看看有没有适合老人居住的房子。
山东望海实业集团有限公司董事长孙树仁说，威海还没有专业做养老地产的房企。他介绍，2010年12月27日，万科正式进入老年住宅领域。首创、保利、华润等地产公司也成立养老产业研究团队，社会对养老产业的关注度达到新高度。他认为，随着老龄化进程加快，传统养老院、老年公寓既在情感上不易为人接受，其环境也与家庭居住有差距，在“居家养老”政策下，“养老地产是个发展机遇”。
许先表示，目前多数老人希望在家养老，因此，养老地产是不错的发展方向。她认为，目前养老地产所需金融、土地及配套政策的支持还不完善，养老建筑的设计尚缺少经验，“威海在养老地产方面仍很稚嫩。”孙树仁介绍，虽然威海尚未出台限购令，但房地产商不会轻易加入开发旅游地产行列，“养老地产回报期长，不利于回笼资金。”于富波也表示，养老地产发展的难点在于成本大、资金压力大、不利于资金流通。
威海占据环境优势，养老地产的巨大潜力已被关注，但多重难题不得不让开发商重新审视。孙树仁建议，发展养老地产、建设养老功能完善的社区中心是个解决方式。他认为，可以开发既有传统小区功能，又加入适合老年人相关设施、服务的养老特色社区。在养老社区内，可以运营针对老年人生活、健康和娱乐服务的养老设施，以此吸引老年群体聚居。小区内能满足各种需求，并得到精神慰藉，这样将很大程度排解空巢老人寂寞，减轻年轻群体养老压力。孙树仁表示，望海实业集团有意进军养老地产。
在北京考察过养老房产市场的于富波推荐新型经营方式，即住房人不拥有产权，缴纳住房押金、租金和生活费后，老人可享受一切服务。待老人去世后，押金全额返还，“这是一种可持续发展态势”，让更多老人享受专属老人的服务。
许先认为，养老地产的发展不仅与开发商有关，更依靠后期运营。比如医疗服务站、心理咨询室、老年学校、专用浴池及24小时呼叫护理、送餐、果蔬送货上门、收费代缴等服务。另外，要注意细分老人客户群，由于老人生活习惯不同，要根据特点做设计。
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