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浙江省11城市住房市场运行分析（龙港房产网www.7z8z.com）
更新时间：2011-03-22 16:39:34
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贾生华 周刚华 钱放 浙江大学房地产研究中心
本文通过对浙江省11个地级以上城市的数据调研，结合对房价收入比、房租收入比和房价租金比等三个指标的测算，来分析浙江省内各城市的住房市场运行状态。
一、指标含义与测算方法
1．房价收入比
本文中的房价主要采取现有住房的销售平均价，收入主要采用城镇居民的人均可支配收入。其中，影响房价收入比的因素主要有四个，分别为住宅单价、住宅面积、居民收入和家庭人口。具体测算方法为：(住宅单价×住宅面积)／(居民人均可支配年收入×户均人口)。其中住宅单价通过各城市2010年上半年的二手住宅挂牌均价乘以系数0．9测算而得1；居民人均可支配年收入为2009年统计公报中城镇可支配收入；户均人口采用3人。
2．房租收入比
本文中的房租主要采用住宅的月租金价格，收入主要采用城镇居民的家庭月收入。其中，影响房租收入比的因素主要有四个，分别为住宅每平方米的租金、住宅面积、居民收入和家庭人口。具体测算方法为：(住宅每平方米的月租金×住宅面积)／(居民人均可支配年收入×户均人口／12)。其中，住宅月租金通过各城市2010年上半年住宅租金的挂牌均价乘以系数0．9测算而得 2；居民人均可支配年收入为2009年统计公报中城镇可支配收入；户均人口采用3人；居民人均可支配年收入×户均人口／12为家庭月收入。
3．房价房租比
本文探讨中的房价，主要采用二手住宅平均单价，房租主要采用住宅的月租金价格。具体测算方法为：住宅单价／住宅每平方米的月租金。其中住宅单价通过各城市2010年上半年的二手住宅挂牌均价乘以系数0．9测算而得，住宅月租金通过各城市2010年上半年的住宅租金的挂牌均价乘以系数0．9测算而得。
4．数据的采集
本文中各个城市的二手房挂牌均价与租赁挂牌均价的数据，主要采用分层抽样的数据采集法，以市区的楼盘作为主要统计样本。首先确定一个城市大致的样本总量，以每个小区抽取6套住宅计算，确定样本楼盘；然后以行政区划作为．自然群，根据房产交易网站的各区挂牌量大小比例确定各自然群中选择楼盘数量的比例。浙江省 11个城市的数据统计具体如表1。
表1：浙江省11个城市的房价与租金数据统计
|
城市 |
统计区域 |
买卖样
本数量
(个) |
租赁样本数量(个) |
住宅单价=二手房挂牌均价×0．9(元／
平方米) |
住宅租金=租
赁挂牌均价×0．9(元／平方米／月) |
城镇居民人均可支配年收入(元) |
|
温州 |
鹿城、龙湾、瓯海区 |
300 |
300 |
25918 |
32 |
28021 |
|
杭州 |
上城、下城、江干、拱墅、西湖区 |
2000 |
2000 |
18984 |
34 |
26864 |
|
宁波 |
鄞州、海曙、江东、江北、镇海、北仑区 |
1200 |
1200 |
12740 |
26 |
27368 |
|
丽水 |
莲都区、开发区 |
123 |
110 |
8778 |
15 |
19878 |
|
舟山 |
定海区、临城新区、普陀区、岱山县、嵊泗县 |
152 |
130 |
8495 |
18 |
24082 |
|
台州 |
椒江区、路桥区、黄岩区 |
587 |
279 |
8234 |
19 |
24181 |
|
绍兴 |
市中心区、生态园区、镜湖新区和袍江新区 |
300 |
300 |
7905 |
18 |
25418 |
|
湖州 |
吴兴区 |
216 |
216 |
7079 |
18 |
23242 |
|
金华 |
婺城、金东区 |
300 |
300 |
6865 |
10 |
22915 |
|
嘉兴 |
南湖、秀洲区 |
300 |
300 |
6657 |
15 |
23252 |
|
衢州 |
市本级、柯城区、衢江区 |
210 |
210 |
5380 |
9 |
19539 |
二、房价收入比高，工薪阶层购房压力大
本文分别按照住宅面积为90、70、60平方米进行数据测算，计算城市居民购买90、70、60平方米的房屋分别需要的年限。
目前，我国房价收入比在8～10元间属于正常。对于90平方米的住宅，各城市比值均在8以上，也就是说对于购买新建商品房来说，浙江省内所有城市目前均具有购房压力，其中比值最高的温州为27，相当于需要27年的时间才能购买一套90平方米的新建商品房(见图1)。
对于70平方米的住宅，除了温州、杭州，宁波、丽水的城市居民购房压力也较大，舟山有一定的压力，其余城市尚在可承受范围之内(见图 2)。
对于60平方米的住宅，温州、杭州的城市居民也分别需要18年和14年的时间，也就是说对于这两个城市的居民来说，无论房源新旧，在城市内置业的门槛已非常高，工薪阶层的购房压力非常大；另外如宁波、丽水具有较大的压力；其余城市压力尚在可承受范围之内(见图3)。
总体来看，浙江省内各城市均存在不同程度的购房压力，其中尤以温州、杭州压力为甚，其次为宁波、丽水。通过分析可以看到，城市的房价收入比与城市的经济发展水平和结构是显著相关的。杭州、宁波和温州三个城市在全省的经济发展水平较高，房价收入比也相对较高。
三、房租收入比低，租房居住压力小
本文分别按照住宅面积为90、70、60平方米进行数据测算，计算城市居民租赁90、70、60平方米的房屋租金占家庭月收入的比重。
目前的国际经验为，一般居民家庭住房消费支出占其收入的25％以内是合理的，30％以内在承受范围之内，超过30％则表明租房压力过大。
从以上三个测算数据来看：对于90平方米的住宅，杭州、温州、宁波的租房压力过大，其余城市均在可承受范围之内；对于70平方米的住宅，杭州、温州的租房压力仍旧过大，其余城市均在可承受范围之内；对于60平方米的住宅，各城市均在可承受范围之内，其中杭州、温州的租房消费支出所占比超过收入的25％，仍具有一定的租房压力(见图4、图5、图6)。
总体来看，浙江省各城市的租房压力相对购房压力要小，大部分城市居民可通过市场化手段租赁住房居住；而杭州、温州等城市部分工薪家庭面临难以负担租房费用的问题，针对这一部分人群，则需要通过政策的保障，来辅助其解决住房困难问题。
四、房价房租比偏高，房产投资存在风险
本文对浙江省11个城市作了房价房租比的横向比较(见图7)。
若某城市的房价租金比为200，那么其对应的年租金回报率年租金回报率为6％；相应的，房价租金比300对应4％，400对应3％，500对应 2．4％，600对应2％。一般来说，房价房租比合理范围在200—300之间。但在我国现阶段，利率水平很低，投资渠道缺乏，居民更倾向于购买住房，而不愿意长期租赁住房，房价租金比较高。根据学者研究该比例可达到500，超过这一比值则说明该区域房产市场存在“泡沫化”，投资风险较大。
通过数据比较来看，温州、金华、衢州、丽水和杭州的比值皆已超过500，投资风险较大。其他城市基本在400～500之间，投资风险相对较。
另外，2010年上半年的银行存款年利率为 2．25％，而房价租金比为500的年投资回报率为 2．4％，因此对于温州、金华等城市，通过投资房产所获得的租金回报并不如存款所获得的利息收入来得多。对于省内许多城市的置业投资者来说，通过买房出租所获得的投资回报其实并不高，而对通货膨胀的预期以及投资渠道的缺乏则是投资者购房热情高涨的两大重要因素。
五、政策建议
1．抑制房价是重中之重，遏制投机性需求为当务之急
通过房价收入比的测算，可以看到浙江省各城市均存在着购房压力，而对于杭州、温州、宁波等省内发达城市来说，高涨的房价已使普通居民的购房压力达到了难以承受的境地；另一方面通过房价租金比的测算，可以看到虽然很多城市的房地产风险已经很高，但投资者仍大量购买房产，助推了房价的进一步高涨。
高涨的房价会引发一系列的经济与社会问题。为了避免房价的非理性上涨所导致的严重后果，抑制房价应是目前政策的重中之重，而要实现房价的有效控制，对投机性需求的遏制是当务之急。遏制投机性需求的途径是多方面的，比如可以通过银行限制贷款等方式，对家庭购买住房的数量或套数加以限定；又比如可以通过税收政策的制定，对超短期转让住房者(如3年以内)，征收高额所得税；另外针对目前外国“热钱”流入国内进行投机炒房的行为，可制定限制外资购房的相关政策，对外国产籍人口实行一人仅能购买一套住房的制度。对于投机性的购房行为，可以通过税收、金融、价格杠杆等多种方式，但最终是否能见成效，关键还取决于政策的长期执行以及监督机制的有效建立。
2．拓宽投资渠道，实现房地产市场健康发展
通过房价收入比的测算，我们看到杭州、温州、宁波等地的高房价与工薪阶层的收入严重失衡，目前购买住房的人群中，有很大一部分为投资、投机购房者。对于省内许多城市的置业投资者来说，通过投资房产所获得的租金回报并不如存款所获得的利息收入来得多，房产投资已存在着较高的风险，但即使是这样，百姓购房的热情丝毫不减。现在除了类似温州“购房团”的富人以外，许多普通市民也加入到了“购房大军”中，他们大多属于跟进性质，节奏比投资主力要慢半拍，因而在价格上升阶段盈利较少，而市场一旦出现波动，他们却是最大的受害者。
目前中国百姓的投资渠道过于匮乏。我国实体经济的投资渠道明显偏窄，很多行业都是国有资本在垄断，民间资本难以进入。由于实体行业投资渠道受限，且受金融危机的影响行业利润下降，股市和楼市变成了他们的投资通道。相对于股市，房地产这种固定资产更具有保值增值的效果，大量资金自然涌入房地产市场。
因此，为了防范资金过多集中于房地产业，我国应着眼于拓宽行业投资渠道，对于公用事业、基础设施建设、金融等高管制行业，应该降低其投资门槛，通过改善投资环境，让更多的民间资本进入实体行业；对于股票市场、债券市场、基金市场、私募资金市场，应加快金融体制改革，加快资本市场的发展，迅速把中国的资本市场做大做强，包括允许外国跨国公司在中国投资的企业在我们A股市场上市。这样中国人也可以在国内分享跨国公司发展的成果，也能让这些过剩的流动资金有一个正常的流出通道，以避免资产泡沫。只有通过新的投资渠道的发展，才能疏导大量云集在房地产市场的资金，促进房地产市场健康发展。
3．抓紧建立保障性住房体系，方式与对象需有的放矢
建立完善的保障性住房体系，优化房地产市场的运行结构，是实现房地产市场稳定发展，抑制房价上涨的有效措施。而在抓紧建立保障性住房体系的同时，也需有的放矢，做到保障对象和方式具有针对性和合理性。
首先是保障性住房目标区域的确定。通过房租收入比的测算可以看到，浙江省大部分三线城市的住房压力相对较小，一般通过市场途径解决住房问题尚在居民的可承受范围之内；但对于杭州、温州、宁波等二线大中型城市的居民来说，仍存在着较大的住房压力，很大一部分群体尚无法通过市场化手段来解决住房问题。居住成本过高、生活压力过大，将导致这些城市的人才吸引力下降，不利于城市的后期发展，因此通过公共租赁房、经济适用房等保障性住房政策来缓解居民的住房压力，在这些城市是十分有必要和具有现实意义的。而从浙江省来看，杭州、温州是保障性住房政策需首先获得落实的区域。
其次是保障性住房目标群体的确定。真正承受城市高房价压力的是城市新移民，包括新就业的大中专毕业生，以及从农村向城市移民的进城务工人员。当然，城市户籍人口中，新近组建家庭的年轻群体也存在一定程度上的住房压力，但其中的中低收入者也已经在住房保障体系之内。因此就当下而言，保障性住房的目标群体，应该是城市新移民群体，主要由大中专毕业生和农民工群体组成，这部分人群住房压力巨大，但却游离于当前城市住房保障体系之外。
最后是保障性住房的建设方式。以杭州市为例， 目前的存量住房保守估计已经超过100万套，户籍人口约95万户家庭，市场住房总量并不短缺，为防止未来几年出现住房总量过剩现象，在进行保障性住房建设的同时，应积极探索如何充分利用现有房源，吸引私人住房纳入保障性住房租赁管理体系。而通过这种方式，政府则可以省去建设费用，只需要投入房屋维修费用、运营管理费用和租金补贴即可。因此，在保障性住房的建设方式上，政府应逐步由新建住房向吸纳存量住房的方式转变，实现社会资源的合理配置。
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