房产限购令逻辑：防范经济和金融风险（龙港房产网www.7z8z.com）

    王雪峰：经济学博士。现为江西财经大学旅游与城市管理学院副教授和硕士生导师，中国宏观经济管理教育学会理事，江西电视台财经频道房地产栏目特约专家。近年来一直从事宏观经济管理、房地产经济和经济安全等领域的研究。出版了专著2部，发表核心以上专业学术论文十数篇。

    记者：2011年1月26日国务院常务会议出台了以限购为核心的新国八条，至今全国有30多个大中城市出台了各自的限购细则，全国房市风声鹤唳。对于出台行政化的限购政策，许多经济学家视其为市场经济的倒退，认为将严重伤害宏观经济。那么限购到底是什么？

    王雪峰：所谓限购就是运用行政化手段，在数量上限制家庭的购房套数，进而将大量投机需求强制性逐出市场，以减轻房价泡沫。2004年以来政府对房市进行了多轮调控，但常常无功而返，而且还有助推之势。这是因为现有的市场调控工具难以精准地打击房市中的投机需求。比如，降低按揭成数、提高按揭利率等信贷政策。但这对不差钱的富有阶层是无效的，因为他们根本不需要贷款；上调交易税等税收政策所带来的税收成本相对投机收益微不足道，因此对投机需求也是无能为力。

    但是投机需求恰恰源于这些富有阶层。市场化调控手段不仅没有有效打击投机需求，而且伤害了大量的无辜（非投机需求），更糟糕的是市场化调控失灵却在不断强化房价上涨预期，激励了投机行为，抬高了普通民众的购房门槛，加剧了阶层冲突。

    限购政策是强力的行政干预手段，对一种商品实施限购需要一定的条件。目前我国的经济社会环境满足对住房进行限购的这些条件：生活必须品、短缺和收入分配差距过大。住房的生活属性、中国特有的地产文化以及包含在住房上特有的经济社会福利，决定了住房是一种不折不扣的生活必须品；中国所处的城市化阶段以及住房供给刚性，决定了未来一段时期内住房短缺的基本态势；如果说一个社会收入分配均等的话，通过需求者之间的竞争，就能够对有限的住房进行公平且有效率的配置。如果一个社会收入差距过大，如现在的中国，在富有阶层的投机需求和贫困阶层的消费需求竞争中，后者肯定会败下阵了。显然，对于住房这种生活必须品而言，这种结果社会是难以接受的。

    记者：限购令出台的内在逻辑是什么？

    王雪峰：高涨的房价加剧了中国经济运行的风险。一方面表现为日益高涨的房价助推了当前物价水平。房地产产业是当前中国经济支柱产业这个事实。经济发展是不均衡的，在经济结构中总是存在一些瓶颈产业，当来自下游产业的需求快速增长时，这些产业总是不能够及时地增加供给，从而造成其产品价格上升，而价格的上涨又会通过产业关联扩散开来。而住房价格的不断高涨无疑具有更强的扩散效应；

    另一方面高涨的房价加剧了我国的金融风险。住房市场中的投机行为，助长了市场的看涨预期，既加大了住房市场泡沫，也助推了住房信贷资产泡沫。截至到2010年3季度我国主要银行的房地产贷款余额高达9.1万亿，占所有贷款余额的20.5%，房地产市场运行状况与银行稳定息息相关。经济理论和历史经验告诉我们，在资产市场中存在不断膨胀的泡沫时，若任由市场自发调节，后果将是灾难的，若管理者尽早介入甚至对投机需求进行某种限制，则可有效防范资本市场的大幅波动及其对实体经济的冲击。

    这就是中国限购的逻辑。

    记者：那么限购对未来房地产市场有怎样的影响呢？

    王雪峰：限购政策首先冲击住房需求。对于限购市场，大量投机需求被强制驱逐，合规需求者需对政策进行消化，因此交易量必然会大幅下降，在一段时间的观望之后，刚性合规需求会入市，交易量会上升，但远低于政策出台前。对于非限购市场，交易量可能有较大的增长，因为限购市场上的投机需求会部分转移到非限购市场。

    在限购市场上，迫于需求量下降，开发企业会减缓推盘速度。非限购市场上，为防止限购扩大化，开发企业会加快推盘速度。限购政策对供给的影响则主要体现在长期，限购市场需求量的大幅下降，必然会动摇开发企业对市场未来的信心，进而调整开发战略，比如减少拿地规模、减少住房地产开发规模、开发重心向非限购城市转移等等。其结果是，限购市场中住房的未来供给将会减少，非住宅地产的供给可能会上升，而非限购市场中住房的未来供给将会增加。

    限购对供求的影响必然会影响住房价格，其趋势取决于供求双方的力量比对。尽管短期内交易量萎缩，但由于开发企业前期良好的经营业绩，资金充裕，因此在限购市场中新建住房价格仍然会保持平稳。不过，二手房价格可能会出现下滑，这缘于财务杠杆较高的投机者资金链的断裂。在非限购市场，限购政策扩大的预期促使投机需求增加，导致市场价格上涨；从长期来看，如果限购政策持续下去，那么限购市场中开发企业的资金链一定会日益紧张，降价销售成为必然，一些实力弱的企业将会被淘汰。但在非限购市场，外来投机资金的进入则会推动价格上涨。因此，要实现全面打压过高房价，未来限购政策不可能局限于一二线城市，必然会扩大到中小城市，住房投机会从一个限购城市转移到其他非限购城市。

    记者：限购政策是否会一直持续下去呢？

    王雪峰：当然不会，它只是过渡性的政策。限购固然能够打压房价，但其副作用非常大。首先，限购扭曲了价格机制，使价格不能成为引导资源配置的指示器，从而造成经济结构新的失衡；其次，限购政策持续过久，可能矫枉过正，影响经济增长，因为房地产业目前乃至未来相当长的一段时间都是支柱产业；再次，如果房价下滑速度过快，造成预期逆转，则有可能影响金融稳定；最后，限购会误伤正当的消费需求。因为限购政策并不能完全甄别消费需求和投机需求，其中部分消费需求同样被误杀。

    限购并不能消除高房价的根源，只是一剂强力“退烧药”。高房价源于中国处于城市化快速发展阶段、人口迁徙规模增大和速度加快，市场对房价存在长期看涨预期；源于收入分配差距过大。中央和地方财权和事权不匹配，导致地方政府的土地财政及对房价上涨的放纵；贫困阶层和富有阶层巨大的收入差距，使得住房分配差距日益扩大，住房投机需求压制消费需求。可见，限购政策不可能是长期性制度。

    整理/廖林立