《Ｅxplore发现》０９年9月号
无论是住宅带动了商业，亦或商业带热了住宅，这两者之间始终是不可分割，相辅相成的。随着苏州商业地产日趋成熟，之前以住宅产业为主导的局面渐渐被商业地产浸润。商业与住宅，如同两个有着血缘亲情的兄弟，在造城兴市的地产风云间穿梭并进，而人气，是其中重中之重的要素。
缘由
扩容改造后的大润发东环店近日重新开张，苏州首家沃尔玛也将于9月亮相，连同这块区域内原就存在着的家乐福和欧尚两大卖场，在园区和城区交界的东环路沿线，从葑谊路至现代大道的这区区3.5公里距离的地块上，密集的出现了四大卖场。显然，这样的商业布局已经突破了2005年《苏州商业网点布局规划》中 “大卖场辐射半径在2公里以上”的标准。其实，苏州大卖场的兴起不过短短不到十年，但从数量和质量上已经形成了巨大的飞跃。以卖场为主力店的零售百货商业形态带动了一个又一个区域的人气聚集，并进而带热周边住宅项目以及附近的其他商业形态。
且不谈商业规划布局的科学与否，仅就我们能看到的人流攒动的热闹现象和这些卖场实际产生的连锁效益而言，地产开发商和入驻商户的决策无疑具备了高瞻的眼光，是一种成熟的投资表现。
鸡生蛋还是蛋生鸡不重要，重要的是鸡和蛋，一个也不能少
通常，我们理解的一般意义上的商业地产是指商场、商铺，MALL、步行街之类的购物中心，事实上，商业地产也有广义和狭义之分，它依托的是一个泛商业的概念。用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产，包含商业街、商场、MALL、写字楼、酒店、公园、零售业等等。而狭义的商业地产是指专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等，他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。
就如同鸡生蛋还是蛋生鸡，我们也说不清楚是住宅带动了商业，还是商业带热了住宅。随着城市经济的不断发展，人口分布迁移变化，带来了区域的更新扩张。无论老城区还是新兴城区，住宅项目往往都以地段、周边商业配套等作为优势来吸引购房者的关注，而价格因素反在其次。像沃尔玛、家乐福、奥特莱斯、百安居、圆融时代广场等等各种综合性商业项目早已成为地产公司销售人员在介绍住宅楼盘时提到的最频繁的词语。
在过去，开发商通常遵循着保守的开发理念，“住宅开发先行，商业开发在后”的模式曾经在地产圈长久地施行，当时开发商的想法很简单，有了那么多的住宅楼，无论入住率有多少，总能吸引商家进来。也就是在那个时候，我们最常见到的商业地产项目就是住宅区的一楼开出的商铺，或在小区里面，零星散落，或者一字排开，成为沿街店面。住宅项目建造好以后，开发商才开始张贴广告，销售或出租店铺。这是一种传统的社区商业模式，除了满足小区居民最基本的日常生活消费需求外，很难形成有规模的商业，更谈不上形成新的商圈。因此，距离古城区较远的住宅也被人们视作“出脚不便”，升值空间受到很大的限制。
1994年，工业园区借鉴新加坡经验，在其首个开发的住宅小区新城花园建造了国内首家邻里中心。这种全新的社区商业模式为苏州日后的商业地产发展起到思路上推陈出新的作用。工业园区现在有湖东、玲珑、翰林、新城、贵都、师惠、沁苑7座邻里中心，总建筑面积超过12万平米。作为集商业、文化、体育、卫生、教育于一体的“居住区商业中心”，邻里中心以其特有的创新模式牢牢树立在国内居住商业的领先优势，成功改写了“社区商业”的定义。从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，邻里中心充分体现了商业的规划性，能更好地满足周边居民对物质文化和生活休闲等各方面的需求，由此也为住宅地产的开发走向高水平和国际化提供了新思路。
在一定意义上来讲，邻里中心的出现，给了苏州的商业地产带来了一缕新鲜的空气。事实的确是如此，住宅区的开发建设需要商业的配套，商业设施的成功运营则需要人气的带动。在地产行业里，商业地产和住宅地产是相辅相成，不可分割的。一个住宅项目销售情况的好坏，很大一部分取决于它是否拥有相关配套的综合商业项目。成熟地段商业配套完善，周边的住宅区升值空间大，就值钱，虽然价高，却很抢手；而商业配套不完善的住宅区，价钱再低也难以吸引人气。商业地产，在一定程度上决定着住宅地产的价格走势。
一个好的商业地产项目应该具备这样的条件：首先，它的地理位置要能满足城市商业发展趋势；其次，它的周边需要拥有相当数量的中高端消费群体；最后，它附近的交通一定要便捷、通达，并且有足够的停车场和相关配套设施。
规划先行，招商跟进，建设开发与商业运营同步
从严格的意义上来说，苏州的商业地产起步较晚。且初期多由政府进行规划并由部分国有地产企业投资建造的，并非完全市场化运作。初期的商业地产在运营方面也比较稚嫩，往往先造房子，后找商户，或者低价销售，最后在业态控制和整体运营上显得十分被动。
我们知道，商业地产是为商业经营服务的，不是单纯的普通住宅开发，它具有商业经营性，在商业项目开发前就应该着手对日后的商业运作进行准备。准备的内容大致为商业项目经营的定位、方向、品牌引进、受众群体层次分析等等。随着商业地产逐步发展，开发商经验积累渐趋成熟，如今，更多项目的商业规划与地块整体规划同时进行，而主力店的招商紧密跟随，真正形成了订单式的招商模式，为整体招商和后期运营打下最坚实的基础。就拿东环路的家乐福来说，它的引进就是东城世纪广场楼盘销售最好的广告，事实如此，楼盘火爆销售，商业人气也有住宅进行基础保障，如今，那里已经形成了一个十分繁华和热闹的商业地带。
一个商业地产项目从立项建设到开始经营，期间的涉及面极广。涉及建筑规划、市场定位、主题定位、装饰装潢、商品布局、商铺间隔、宣传推广、招商销售以至商场的经营管理等等多方面的内容。其中，商业项目的准确定位是项目前期工作的重点，现如今，一些有实力的开发商在拿地同时基本就已经对未来发展有了一个初步规划了。
拿圆融时代广场为例，它从2006年初就开始对外招商，目前，招商项目基本完成，它的定位是成为苏州CBD最繁华的商业中心，是集时尚购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化等元素为一体的超大型城市综合性消费场所。作为圆融时代广场的主力战将，久光百货是香港利福国际集团下属的百货航母，它的到来标志着圆融高端客户群的目标定位。由于久光百货的落户，也连带催热了周边的国际甲级写字楼和其他地产业态。
有人就得有市，有市就能聚集人，人多可以兴市，市兴才能成城
苏州曾在2005年出台过《苏州市商业网点布局规划》，除了文章开头提到的大卖场分布规划，这一文件还规划了苏州商圈的发展前景。四年来，苏州商业地产迅速发展，有目共睹，中心城区的观前、石路、南门三大商圈宝刀不老，高新区、工业园区、相城、吴中、平江新城等商圈也在快速崛起，不甘示弱。商业地产的繁荣，带来了人们生活的变化，带动了住宅地产的发展。
园区，是具有国际竞争力的高科技工业园以及现代化、国际化、信息化的创新型、生态型新城区，它代表的是一种全新的生活方式，更时尚、更现代、更国际。从06年底李公堤一期风情餐饮街开业，园区在商业地产上的迅速崛起大家有目共睹。园区环境优美，面积广大，外企众多，是苏州中高素质人群最聚集的地方，住宅项目更是遍地开花，数不胜数。从地理位置上来说，园区具备种种优势。如果说李公堤的开业是园区商业圈由湖西开始向湖东延伸的标志，那么圆融时代广场的出现，则标志着这股“东延”势力进程的全面开花。
随着以李公堤、圆融时代广场为标志的湖东商业地产的崛起，带动了周边住宅楼盘的热销，万科玲珑湾、雅戈尔未来城、海尚壹品、中海湖滨一号、枫情水岸等住宅楼盘在有了商业地产项目的依托下，在苏州楼市摘得累累硕果。
综合性商业地产项目产生的连锁效应是非常明显的，外面的人以休闲、娱乐、购物等方式来到这里，被这里周边的各种商业形态吸引，而附近住宅区里面的居民更是将商业街、购物中心来作为自己日常生活起居的必备场所。无论是住宅带动商业，亦或商业带动了住宅，这两者之间终究是不可分离，相辅相成。
纵观当今世界，人们在谈及商业地产的时候总会提到“Shopping Mall”，这是世界上最普遍的现代化商业地产模式。业内人士这样评价，要衡量一个国家一个地区的商业繁荣水平，就要看Shopping Mall在那里的普及程度。对于苏州来说，Shopping Mall的起步较晚，目前的业态形式也主要体现在购物和休闲上，但我们从园区的几个商业地产项目看到，苏州Shopping Mall的功能正在不断完善和释放。
商业地产是结合住宅地产与商业运营的综合性发展模式。在苏州，不仅东部与南部区域的商业地产发展迅猛，西部的高新区绿宝广场，平江新城的万达商业广场也都是成功的商业地产项目。
作为苏州城建重点项目，绿宝广场拥有诸如交通便利，品类众多，有2000多个停车位等优势，打破了传统的购物模式，针对年轻，休闲，娱乐一族，能满足这类人群的购物需求。
绿宝广场购物中心周边住宅项目在近年也是长盛不衰，新创·理想城、新港名馨主语城、恒达清水园、君地风华、城市枫景等都成为炙手可热的楼盘。
平江新城被苏州市政府定位为“苏州城市副中心”，集大型商务、居住区于一体，周边路网发达、交通便利，是城市发展与建设的重要区域之一。
自2004年苏州启动平江新城建设计划以来，依托得天独厚的地理区位优势，通过周边发达的高速公路、铁路、水路及航空网，平江新城与国内各主要城市紧密相连。四通八达的交通网络，便捷、大容量的交通系统奠定了平江新城无可争议的交通枢纽地位。
平江新城内规划了四个生态居住社区，总占地面积近6平方公里，商品房面积达3百多万平方米，新城区内的居住人口将达到14万左右。学校、医院、超市、菜场、公交车首末站、行政服务中心、垃圾中转站等等，各种商业配套设施齐全完善，不久的将来，这里也将成为最适宜居住的现代化新城区。
结语
据了解，当前苏州的城市化率已经达到65%，未来苏州在住宅项目上的开发仍然有比较大的增长空间。此外，随着苏州楼市的稳步回暖，土地供应也持续升温，在今年上半年召开的苏州市经营性用地招商推介会上，据有关部门透露，今年苏州土地供应类型要向三产服务业用地倾斜，加大中心城区商业用地供应，完善城市商业配套功能，使土地供应结构中居住与商业的比例更趋合理。
住宅项目的快速发展，人口分布开始向新兴城区迁移，与此同时，新兴城区也在不断开发建设相应的商业地产项目来为居住者提供工作、生活、教育等各方面的配套设施。可以预见，未来苏州的商业地产正在向开放性、多元化方向发展，形成以产业、商业、住宅、休闲娱乐等多方齐头并进的场景。让我们拭目以待吧。
苏州的商业地产不断在丰富内涵与提升魅力，放眼未来，商业地产的繁荣将为苏州人居环境与生活品质的提升起到中坚作用。
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